权度律所丨以案释法——什么是让与担保？

案例来源

上海市第一中级人民法院 二审 （2020）沪01民终3375号

案情简介

2015年7月21日，韩某（甲方）与黄某（乙方）签订网签版《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价600,000元，在2015年10月20日之前完成过户。双方未约定付款时间，也未约定交房时间。上述合同签订后，黄某并未支付韩某60万元房价款。

2015年8月17日，韩某与黄某签订《承诺书》，上载：本人韩某将涉案房屋暂时以抵押的形式过户至黄某名下，黄某拿出404,200元暂借给韩某用于替其子徐某偿还其所欠债务，所借款项黄某按银行利率计息，在所借款项连本带利全额还清之后，黄某将其名下的系争房屋过户归还给韩某。后黄某办理了房屋产权登记，并向韩某支付了404,200元。韩某与其次子徐某仍居住在涉案房屋内。

2019年4月17日，黄某与郭新元签订《上海市房地产买卖合同》，约定将涉案房屋以122万元的价格出售。

2019年5月30日，涉案房屋登记在郭新元名下。

2019年6月10日，黄某银行转账给韩某20万元。

后韩某诉请：1、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令被告赔偿原告损失102万元。

裁判结果

上海市第一中级人民法院于2020年6月18日作出（2020）沪01民终3375号民事判决：

一、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初27644号民事判决；二、确认韩某与黄某于2015年7月21日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、黄某于本判决生效之日起十五日内返还韩某人民币539,334元；四、驳回韩某的其余诉讼请求。

法院认为

一、关于双方就系争房屋达成的合同关系的法律性质如何认定？

《上海市房地产买卖合同》没有约定交房与付款时间，而且系争房屋产权虽然形式上过户到了黄某名下，但韩某仍继续居住，黄某未实际支付房款。双方一致确认，2015年8月17日，双方签订了一份《承诺书》，韩某向黄某借款404,200元用于替徐某还债，按银行利率计息，如果韩某后续能够归还该笔借款本金及相应利息，则黄某应当将系争房屋归还过户给上诉人。

由此可见，双方并非真正的房屋产权交易行为，而是让与担保行为。由于双方在签约时并不存在真实的房屋买卖合同意思表示，《上海市房地产买卖合同》应属无效。

二、关于系争房屋出售的款项应当如何结算？

根据韩某的陈述，其确认黄某已经实际履行了《承诺书》约定的款项交付义务，其与黄某之间就404,200元的借款合同关系已经生效。

韩某对于系争房屋在2019年对外出售的情况是知晓的，对于售房价格也是认可的。黄某可以根据《承诺书》的约定，就122万元的售房款项主张对其担保债权进行优先受偿，但对于超出债务本息范围的剩余款项，黄某亦应予返还。

双方并未就售房款项与担保债权的结算达成一致，现在应当根据《承诺书》约定进行结算。双方虽未明确约定还款期限，但已经达成了支付利息的合意，仅是利率标准约定不明确。鉴于系争房屋在2019年5月30日过户至案外人名下，黄某已经可以实际通过售房款项受偿，故认定韩某应当支付自2015年8月17日至2019年5月30日止的利息，并参考2015年至2019年间的同期银行贷款基准利率，酌情认定按照年利率5%的标准支付利息。黄某可以在122万元售房款中扣除404,200本金、76,466元利息及已经支付的20万元。因此，黄某应当向韩某返还539,334元。

律师拓展

一、什么是让与担保？

让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给债权人，债务清偿后，标的物应返还给债务人或第三人，债务不履行时，债权人可就标的物受偿的一种担保形式。

二、让与担保与流质条款的区别是什么？

流质条款是指当事人在签订抵押合同、质押合同时，或债权清偿期届满前，约定在债务履行期届满抵押权人、质押权人未受清偿时，抵押物、质押物的所有权转移给债权人所有的条款。

流质条款是当事人事先约定在债务人不履行债务时，担保权人当然取得标的物的所有权，而且不负清算义务。让与担保中，标的物所有权虽然已移转于担保权人，但就担保权人与担保人之间的关系而言，担保权人并非确定地取得标的物的所有权。在债务人不履行债务时，担保权人仍负有清算义务，即担保权人仍应履行变卖标的物或协议估价，以其价金受偿或标的物抵偿债权，亦即在标的物的价金超过担保债权额时，就超过部分负有返还之责；当标的物的价金低于担保债权额时，就不足的部分债务人仍然负有补偿的义务。让与担保中只是暂时让渡所有权，并未免除清算义务，这是让与担保与流质条款的最大不同。