西安高价二手房“集体消失”，指导价机制真的来了

昨日，一则消息传开：西安对某二手房平台的挂牌在售房源进行了限价关黑处理，挂牌价较高的二手房信息被迫“消失”。

随后，房博士查看了该平台网站，发现了两处端倪。

第一，网站二手房房源区域列表中的曲江、高新消失不见，而这两个区域正是西安高价二手房的集中地。

第二，一些高价二手房的具体信息无法查看，页面提示原因为“挂牌价格过高”，还有部分此前出现过的二手房楼盘连名字都查不到了。

看来，这次不是“狼来了”，是释放的强烈信号，这是否意味着西安的二手房市场会迎来新的变化？

2021年来的西安楼市，让每一个人都始料未及。

新房随着“万人摇”楼盘持续狂热，二手房同样不甘示弱，最直接的表现就是虚高的挂牌价和走高的成交价！

1、学区房过分炒作

此前，我们曾不止一次提到过，高新一中旁的楼盘天地源丹轩梓园，二手挂牌价突破10万大关，虽然这样的价格并没有带来成交，但却助长了部分二手房的“不正之风”。

今年3月份，高新六路的老盘高科花园成交价突破5W，而该盘房龄距今已有20几年。

2、多板块价格突破3万元/㎡

2020年，西安能叫价3万+的二手房一般都出自高新、曲江的学区房或是别墅、大平层等高端产品，但是到了今年，3万+的二手房价已经向多个板块蔓延。

长安区的融创天朗南长安街，22层的高层产品在4月份成交，成交价格为3.11万/㎡，一楼带花园的价格已经接近3.2万/㎡。

5月份，位于未央区北辰大道板块的保利心语花园，洋房毛坯成交价格接近3.7万，不到130㎡的面积，总价475万。

3、新区二手房挂牌价“惊人”

前一段时间，国际港务区某楼盘出现在了二手房信息平台上，其高层房源挂牌价达到了1.8-2万/㎡，而就目前来看，区域内高层新房价格为1.35-1.55元/㎡，一个新区，配套乃至氛围还未形成，二手房就近2万/㎡，不得不叫人感慨！

再来看官方刚刚公布的。

据国家统计局信息发布，5月西安二手房销售环比上涨1.0%（4月为0.8%），同比上涨7.4%（4月为6.6%），涨幅扩大，仅次于北京、徐州1.1%的上涨幅度，位列全国第二。

西安二手房市场发展至此，确实成为楼市健康发展的一道障碍，但我们也不得不承认，这样的现状受控于多种现实因素。

首先就是土地市场、新房市场的共同作用。

按整月计算，5月份，西安楼市共迎来22盘总3729套房源登记，而登记人数却高达49052，登记人数为房源数的13倍多；“2个万人摇”“8个千人摇”更是成为5月楼市的标志。

但这种情况并非5月独有。

2021年2月至今，西安在不到5个月的时间里连续出现了7次“万人摇”，其中3盘连续两次“吸客万人”；大家期待的“金三银四”，本以为能呈现供销两旺的市场，可不曾想，房源备案竟在4月份彻底断档，一断就是两个月，买房人一房难求。

这一切，都指向西安楼市的供需失衡。面对供不应求的新房，二手房源成为唯一的出路。加之开年多个高楼面价地块的诞生，在一众房产中介的渲染下，购房者慌了神，焦虑满满。

另一方面，在西安一直没有买到房的人大量存在，看中西安发展想来置业的外溢需求又不断增加，根据前不久公布的第七次人口普查数据，过去10年西安常住人口增加448.5万人，这部分新增常住人口，必然也对应者很大一部分需求。

另外，二手房市场没有规则，房主、二手房中介完全掌控局面，涨价原因也是信手拈来，地铁、学区、周边土拍楼面价高、周边优质配套落地等等，本不健全的市场价格便不受约束地浮动！

基于以上种种，箭在弦上，西安的二手房市场亟需“整治”，因此，二手房指导价机制被寄予厚望。

早在3月15日，西安住建局就出台相关通知，要求中介不得煽动房东抬高房屋挂牌价格，不得发布挂牌价明显高于实际成交价格的房屋信息。

到了3月30日的西安新政，二手房指导价机制板上钉钉；4月底的时候，住建局在回复留言咨询时再次表示：

市住建局正在会同相关部门研究落实细则。下一步，市住建局将继续密切关注我市实际情况，持续加大对“哄抬房价”等行为的打击力度，加快研究促进我市二手房市场平稳健康发展的具体措施，遏制投机炒房行为。

直到昨日，官方屏蔽了挂牌价格虚高的房源信息，被认为是西安二手房指导价机制进入到实操阶段。

有意思的是，已经发布了二手房指导价细则的热门城市如深圳、成都等，第一步就是先屏蔽了挂牌价格虚高的房源信息，然后在半个月后正式颁布相关细则。

以成都为例，部分小区二手房指导价要比房东挂牌价低三分之一左右，据诸葛找房数据显示，成都从发布二手房参考价当周开始，成交均价已连续4个星期下跌，截至目前跌幅2%。不仅网签量大降，整个二手房市场都陷入观望和博弈状态。可以说，杀伤力还是比较大的。

针对于西安，一旦二手房细则真的执行，会带来怎样的影响？

首先，西安今年二手房房价上涨的势头一定会戛然而止，二手房价快速上涨的预期会被打掉。

一旦成交价明显高于指导价，贝壳等多个中介网站网上就不再显示了。人为制造了高价成交信息的不对称，斩断了涨价信息传播的链条，信息传播的速度将大大减缓。市场快速上涨的情绪将一去不复返。

再者，会影响一些热门板块的热门楼盘，二手房市场的需求便能从一定程度上得到控制，过去几年涨的快的，涨幅大的二手房，会首当其冲受到限制。

西安楼市进入2021年以来，多种情况让人始料未及，市场“畸形”亟需规整。有人说，接下来，西安还将加大调控力度稳定市场，而二手房指导价，也许就是政府规整市场的第一步！