10天新增挂牌390套，二手房“量增价跌”，机会在哪？

昨日（11月15日），新出炉的70城房价，令人吃惊，但也是在意料之内。

新房环比下跌52个，二手房环比下跌为64个，均较9月有明显增多。西安二手房价格涨幅也迎来年内首次下跌。

目前，西安二手房的机会在哪？

当前，也出现2个新现象：1、全国有21城发布了“限跌令”。2、多地“工抵房”井喷。

根据第一财经记者不完全统计，全国有21城发布了“限跌令”。其中包括沈阳、岳阳、昆明、唐山等，除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。

而所谓工抵房，即开发商用来抵扣工程款项的房子。

相比“限跌令”的城市范围，而“工抵房”多出现在，广州、厦门、成都、南京等一二线城市。

如广州的“工抵房”楼盘有十余个，价格优惠从数十万到上百万不等。成都某盘30套工抵房，优惠后相当于82折……

“限跌令、工抵房”的背后，是房企为了快速回款的无奈之举。

近几个月来，全国楼市降温明显，同时国内对房企的资金监管愈发严格，大量资金压在监管账户里，又非常艰难。

房企现金流压力大，工程款支付进度慢，甚至有些工程款不能如期支付，因此出现停工的现象，近几个月来，房企暴雷停工现象涉及国内多个城市，影响比较大。

因此，为了销售回款，房企们采用降价来拉动去化。另一方面，也会将一些房子作为工程款支付抵押给建设方。

为了稳定市场情绪，“限跌令”出台，随后加入的城市也逐渐增多，要求各楼盘促销售价不得超过备案价一定幅度。限跌令下房价维稳，但也导致房企无法通过打折促销方式快速回笼资金。

金融调控影响，房企开发投资疲软。

今年前10个月，房屋新开工面积同比下降7.7%；房屋施工面积增速亦从3月的11.2%下滑至10月的7.1%。土地成交方面，前10个月，房企土地购置面积同比下降11.0%，土地成交价款仅增长0.2%。

可以看到，受到前期房地产金融调控影响持续发酵，房企扩大开发投资需求疲软。

上半年的市场有多火，下半年就有多难。

西安新房市场目前面临的现状：1、纯改善去化减慢；2、外围区域销售不佳。

8月以后，二手房参考价格机制以及房贷收紧等相关因素作用，市场降温迅速。新房市场和二手房市场互相作用，市场持续低迷。

市场下行，最先降温的就是城市的外围区域。近期以来，西咸新区的楼盘不论是登记、还是去化率都较以前出现新低。

二手房对新房市场的影响：“卖旧换新”的置换型置业受影响比较大，继而会影响新房市场，一些改善产品的去化。如主城一些均价在2.5万/㎡左右的高端改善盘，去化周期拉长。

反应在数据上，西安二手房迎来首次下跌。

近10天，西安二手房挂牌量新增390余套。

11月7日，我们从贝壳平台查询数据显示，西安二手房挂牌量为96996套；今日（11月16日），平台显示二手房挂牌量为97396套。

大约10天时间，二手房挂牌新增390余套，连续2批的二手房指导价，让心存幻想的房东们希望幻灭，尤其是计划置换房产的改善一族，还是妥协了。

二手房成交向指导价靠拢。

在西安二手房TOP10榜单中，成交均价区间在1.32-2.34万/㎡，有6盘是有指导价的小区。

其中，4盘的实际成交均价是高于指导价，1盘基本持平，还有1盘是低于指导价。

低于指导价的是浐灞的东方罗马花园，价差约1661元/㎡，成交了30套，居于榜首。

▲ 截止11月5日西安部分小区价格 来源贝壳找房

另一方面，楼市打新热降温，新房成交趋理性。

如今的新房市场，万人摇消失，千人摇锐减，仅个别楼盘保持热度，市场明显偏向刚需置业，高端改善疲软。

随着越来越多的二手房房东以参考价格卖房，在新房市场没有机会的买家将回流至二手房市场。

临近年底，房企面临回款压力和业绩冲刺，集中推货是大势所趋，至于会不会出现大范围的“降价促销”，还是值得关注的。

因而，近期在二手房市场对于买家来说，将迎来新的机会，可以在价格指导下选择合适自己的房子。

在新房市场上，可以关注“工抵房”、打折促销带来的有限机会，毕竟这些房子品质和“正价”差不多，但价格将是优势。