西安布局三年，却悄然暂停的共有产权房......

近几天，杭州轰轰烈烈的宣布进入“共有产权房时代”，希望留住新杭州人，吸引年轻人到杭州，留在杭州。

这似曾相识的一幕，其实早已在西安上演，北上广等城市也在不同的时间点，发出过同样的豪言。

只是，西安布局三年多的共有产权房计划，也面临着其他规划共有产权房计划城市的尴尬，在近日悄然宣布进入“半暂停半推进”状态......

XI'AN

流拍、暂停

2018年9月，《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》的发布，宣告了西安在观测到当时房价快速上涨后，果断开启布局分层次的住房保障体系，试图尽量满足不同人群的购房需求。

2019年7月1日，西安市正式开展共有产权住房购房资格审核工作，截至今年7月29日《西安市共有产权住房轮候家庭名单》中的家庭数已达34403个。

3.4万个家庭，在一千三百万西安人口前，数据看似不是很大，而在轮候库以外，我们不清楚有多家庭没有通过审核，还要加上已列入经济房、限价房轮候库的家庭，符合购买条件的家庭更多，购房难度可想而知。

而在舆论场对共有产权房话题冷淡的情况下，在地方领导留言板等多个官方回复平台中，基本每月都有询问共有产权房进度的市民。

实际上，西安推进共有产权房的速度算不上快，轮候库的家庭在排了两年队之后，今年3月西安首宗共有产权房用地才正式挂牌出让。

正当人们认为西安共有产权房建设将正式步入正轨，并在不久的将来面世时，一连串的坏消息，一下子将西安蓄了三年的气打消了。

8月24日，西安主城区首宗共有产权房用地，最终因挂牌期满未存在有效报价而流拍。

这宗地的出让要求为“最高限价+竞无偿移交人才房建筑面积比例”的方式出让。

住房毛坯销售均价9629元/平方米，购买人产权份额为70%，政府产权份额为30%，后期销售、使用、退出等由住房保障部门负责监管。

地块78.654亩(其中住宅76.333亩，商服2.321亩)，用地性质为居住用地，用于集中建设1500套共有产权房。

容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，挂牌起始价6亿元，竞买保证金3亿元。

这也是西安首宗共有产权房用地流拍，在这段时期挂出的三块共有产权房用地，结果却是1宗以底价成交，2宗宣布流拍。

迫于无奈，西安在10月底发布《关于暂停共有产权住房购房资格审核的通知》。

《通知》中，西安很直白的表述到共有产权房确实遇到难题：

“我市自试行共有产权住房政策以来，稳步推进了资格审核、价格备案、产权划分、土地供应等系列工作，但受经济形势及新冠疫情影响，土地出现共有产权住房地块流拍现象，给后期实际供应造成压力。为应对当前形势，结合国家、省“十四五”住房发展规划总体要求，经市政府同意，决定暂停共有产权住房购房资格审核。”

万幸的是，这次暂停并不是宣告西安的共有产权房“流产”，根据12月2日西安市住建局在地方领导留言板上的回复，西安目前是处于“半暂停半推进”状态。

共有产权住房用地由各区县、开发区供地，采取招拍挂方式供应，市场化运作，企业和其他机构投资建设。

由于受土地市场影响，截至目前，发布挂牌公告共有产权房宗地共6宗，其中，3宗流拍、3宗成交。

成交的3宗、共140亩（航空基地1宗40亩、曲江新区1宗78亩、鄠邑区1宗22亩）。

目前，正在办理建设前期手续。

待共有产权房开始施工后，市住建局将在官网（http://zjj.xa.gov.cn）和 “西安住建”微信公众号上定期发布项目建设进度及摇号报名公告，请您关注。

目前，我们正在督促区县、开发区加大共有产权房土地供应力度，尽快开工建设。

XI'AN

尴尬的共有产权房

西安推进共有产权房遇到的窘境其实也在其他城市通用，只是西安正巧赶上房企被监管最严的时期，资金链断裂、交不上房的房企比比皆是。

可想而知在勒着裤腰带过冬的房企眼里，共有产权房等于“挣不上钱”，西安仅有的3宗用地基本也都是国企在托底。

三年前，媒体在评论北京公开出让3宗共有产权房地块，其中2宗因无房企参与竞标而流拍，1宗低溢价率成交时，用了一个引人深思的标题：

《房企拿不起，政府放不下，你我买不到》

如今三年过去了，房价愈发严苛的监管中，还是微弱但坚挺的保持上升，而共有产权房无论在哪个城市都或多或少还是会遇到这个标题所说的尴尬情况。

所以，共有产权房为何会陷入如此境地呢？

2007年，江苏淮安就成为全国首个推出共有产权房试点的城市。但可惜的是，淮安的共有产权房一推出就遇冷。

2010年起上海、北京、广州开始以一线城市的身份为共有产权房“带货”，此后南京、珠海、福州、烟台等城市，也推出了共有产权房。

只是，在初期较好地段的共有产权房全部卖出后，各城市的共有产权房越盖越偏，这也导致弃购率越来越高。

可能有人会疑问，低于市场价一半左右的共有产权房为何频频遇冷呢？

这得从共有产权房的性质说起。

共有产权房简单来说，也就是你和政府合伙买房子，按出资比例和政府共享房屋产权。它是国家和地方“三房”（共有产权住房、公租房、保障性租赁住房）保障体系的一部分。

政府产权比例越高，地价优惠力度越大，房价越便宜，相应的购房者产权比例越小，而且共有产权房个人产权部分，政府有优先回购权。

为了防止炒房，共有产权房通常会在转让环节封闭循环（只能卖给政府和具有购买共有产权房资格的人），彻底浇灭投资属性。

因此初期有些人还是会心存低价拿房，动手脚高价买房的侥幸，如青岛有中介机构为不符合条件者办理共有产权房购买手续。

但在严厉打击和无法转卖后，投机客彻底打消了念头。

另一方面，不少城市为了限制炒房，均衡当地房价，有意拉高申购门槛，如北京一般是向共有产权房所在区县开放，或者是限定人才；杭州倒是开放给非本市人，但仍有人才、年龄、年限等一系列限制条件。

大浪淘沙之中，共有产权房的购买群体逐渐回归本质，也就是大城市夹心层的部分居住群体。

据统计，截止今年6月底，剔除重复申购的，北京共有产权房申购家庭的数量有37万个之多。

然而今年，北京共有产权房的位置已经到了房山、昌平、平谷等地，且可提供房源约2千多套。

狼多肉少。

今年政府工作报告提出，要增加共有产权住房的供应。可见就算共有产权房在尴尬中不断摸索，高层仍坚定推行这一让住房回归居住本质的政策。

据不完全统计，目前，超过20个城市已出台共有产权住房相关政策，或已公开征求意见。

其中，北京、上海、广州、成都、淮安、黄石、深圳、杭州等19地已出台政策，珠海、茂名两地已于年内结束相关政策公开征求意见工作。

此外，也有10多个城市表示将研究探索、发展推进共有产权住房，包括雄安新区、哈尔滨、济南、合肥等。在公布政策的上述20余城中，多数城市明确划定了购房者购房时持有的产权份额，普遍为不低于50%，少数城市要求不低于60%。

此外，上海、深圳、西安、成都等15个城市提到，购房者后续可进一步增购政府持有的产权份额，取得全部产权。

毫无疑问，共有产权房这一惠民政策的细则在不市的试点中逐渐完善，尤其在保障住房质量上有了明确规定，并且在建设环节就着手解决原来让导致弃购率上升的交通、教育等问题。

只是，在开发商资金周转不足、贷款收紧和监管趋严的大环境下，已经不是共有产权房能否降低房价、谁才有资格购买共有产权房的问题了。

而是解决总是由国企托底，开发商袖手旁观的无人拿地的根本性问题。

今天一场重要会议中提及，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

保障性住房和商品房，似乎有了新的风向。

IXIAN.CN

我们也期待，西安能在困境中如期完成共有产权房的建设，在泥泞中缓慢但坚定的摸索前进，找寻适合自己的道路。

办法总比困难多。

荣耀西安网（ixian.cn）官方公众号。

主笔：号称嬉皮

审核：Lyna、解革

监制：号称嬉皮

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