房地产为什么这么萧条？如今的杭州楼市，购房逻辑发生了 ...

01、前言

房价大涨引发的财富差距，北京、上海、深圳、广州等城市在20年前，一线城市的房价才三四千一平米，当时低收入群体的月收入是1千一个月，高收入群体的月收入在5千一个月。

当时高收入群体买得起北上广深的房子，而低收入群体买不起。

如果过去20年，房价不涨，或者涨得非常少，两个阶层的差距主要来自工资差距，也就是高收入群体每个月比低收入群体高出4千一个月。

后来房价大涨，改变了一切，北上广深大量的高收入群体，在过去20年，单单房价的升值就超过500万以上，部分群体超过1千万。

原本工资收入的差距，20年下来，差距在200万以内，结果加上房价大涨的因素，两个群体的家庭财富差距一下子扩大到700万以上。

四个准一线城市的情况，在700万以上，还有类似杭州、南京、苏州、厦门这类新一线城市，两个群体的差距在500万以上。

而成都、东莞、宁波、长沙、无锡、南通、武汉、西安、合肥，郑州这些房价不是很高的城市，两个群体的差距在300万以上。

还有一些强二线城市，绍兴、温州、台州、金华义乌、常州、惠州这些城市，两个群体的差距在150万以上。

还有几十个不错的二三线城市，两个群体的差距在100万以上，这一切都是房价大涨造成的。

所以从2021年9月份开始要强力调控房价，房价的大涨，并没有带来社会财富的实质增加，和产量、手机产量增加，完全是两个价值。

北京、上海的别墅价值几个亿，西部山区的别墅价值一百万，差距几百倍，但都是别墅。

02、如今的杭州楼市，购房逻辑发生了变化

注意，房地产的消息，两个比较重要的城市，出现了政策的调整。

首先是郑州，直接干了19条措施，要促进房地产良性循环和健康发展，包括按揭贷款投放要增加、贷款利率要调整、货币化安置等等。

之前的几个城市，有菏泽、赣州、南通，都是地级市或者更低，但郑州是省会城市当中的标杆城市，这样一个动作，其实用力很猛。

它的标杆意义，如果郑州这个政策落地没有被叫停的话，我觉得后面会有更多的城市会跟进。

另外一个就是上海，大家知道前段时间，广州和杭州都有发放贷款加速的一个迹象，上海其实也跟进了。

目前，上海的一些银行放款时间，已经缩短到只有10天了，利率也下调了，首套房从5%下调到4.95%，二套房从5.7%下调到5.6%。

所以一线城市是更多的是只做不说，悄悄的把整个的贷款购房的一些便利程度，资金融通程度是明显提升。

所以房地产行业，现在已经从最坏的时候，慢慢从谷底开始往上爬了。

但一定要注意，房地产现在其实分为两大类，一类是在债务方面确实压力比较大，但是一类比较稳的公司，其实好的投资机会已经很明显了。

事实上，“8.5”新政后，杭州购房者的热情，越来越理性，地段好的核心板块越开越火，而一些暂时看到的只是大饼的板块，却惨遭滑铁卢。

房子涨了你是赢家，不涨还是你家。

举个简单的例子，萧山宁围，去年三盘同时开盘，距离地铁都1公里以上，仍然很好卖。

前不久公示登记人数的宁望府，206套房，登记人数只有499组，且还是自带流量的滨江造地铁盘。

登记人数最能说明一切。市北的热度还能保持，到钱江世纪城直线距离3公里左右的宁围，热度下降明显。

主要影响是城市界面，一条铁路将板块分割开，再加上几条高架，舒适度打折扣。

然而，为什么亚运村热度这么高，紧邻的萧山科技城却远不及？

用一个简单的来说明，萧山科技城占地面积大亚运村好几倍，投入建设的资金却远不如亚运村。

萧山科技城要达到预期的价值，还需要很长一段时间，江对面是九堡和下沙，投资客都懂的板块。

银湖科技城与青山湖科技城同样如此，还需要很长时间的建设。

它们也是富阳和临安楼市的缩影，还没冷下来，它们就提前降了热度。

再比如，大江东板块，曾经是万人摇板块，现在是流摇板块；限价上涨到2万+/㎡，而1.98万/㎡的楼盘卖得却并不好。

可以说，冷静的市场，就是照妖镜。

尽管目前为止，大江东地铁通了，距离市中心的距离改变不了，就像临平地铁也通车很多年，但仍然主要是自住功能。

地铁、驾车到东站大概都要1小时左右，到钱江新城或者武林广场，就更远了，要近1个半小时，上下班高峰期就会延长了。

另外，大江东整体的产业结构，也限制了板块往高阶发展。

不只是这些板块，临平翁梅板块，也只是自住功能，商场开业又因为经营不善垮了。

凭借地铁四期规划有地铁经过的崇贤，同样如此，至少5-6年以后的时间，相当于杭州平均刚需到置换或改善的周期。

就如去年，我一直就在强调：价值稳定的板块，依然主要在主城区核心板块，早就到了回归核心的时候。

而如今的杭州楼市，购房逻辑发生了变化，都在一一佐证。

03、房地产为什么这么萧条？

2022年2月份，一二手房成交量急剧下降，全国百强房企实现销售金额4635亿元，比1月下降20.8%，同比降幅也接近47%，较2021年月均水平降低56%。

由于楼市过于萧条，原本看多房地产的人纷纷持币观望，或者买不了房子、或者不敢买房、或者不愿意买房，原本看空房地产的人更加看空房地产，房地产有价无市。

房地产进入冰冻期，大多数业主都在硬撑，很多地产中介半年也做不成一个单子，由于成本太高，销售回款受阻，高杠杆房企纷纷爆雷，投资者应该谨慎投资房地产公司的股票、债券、理财、信托……

那么问题来了，房地产为什么这么萧条？

因为全球货币大放水，我们不能跟着货币大放水，让货币跟着贬值，所以只能静观其变，以不变应万变。

现在房地产是一个死结了，房价如果不能保持一直上涨，给不了购房者那种现在不买房，以后买房就要多花钱的心理压力，那么买房的人就越来越少。

买房的人减少了，房地产要稳住，难度非常高。

如果让房价继续上涨，那么房价涨幅一旦明显超过了金融负债的极限，那么最后房地产就会维持不住，近而就凉凉。

所以现在高层只能既要房价每年都能缓慢上涨，还要房价不能大涨，又要大家的工资能快速增加，不然的还不起房贷了，大家都凉凉。

另一方面，郭老不断提醒房地产的风险，就是在于次，大家可以留意他昨天说的话，他说的是扭转，并没有说解决，只是说房地产泡沫这个情况没有继续恶化，但房地产泡沫，并没有得到解决。

包括现阶段的各大城市抢人政策，在我个人看来，主要的原因是：

一：人口老龄化严重。

年轻人越来越少，以后的年轻人不管他有没有上学，都是城市发展的财富。

二：减少人口外流。

本来老龄化就已经比较严重了，自己的年轻人还被别的城市给吸引走，必须要吸引外来人口来自己的城市，这样走的和来的能达到一个平衡。

三：加强自己的经济建设GDP。

简单来说就是只要是有人消费过的地方，就必然会产生GDP，那么吸引的人越多，哪怕他们只是来了又走，那么也会产生消费，提高GDP。

四：房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融。

一个城市的老住户基本上都有房子，只有外来人口才会没有住房，如果一个地方外来人口很少，那么基本上房价就很难有流通空间。

04、总结

无论楼市如何变化，刚需客永远存在。

在这里，我只想说，当前购房这三个注意事项要了解，触犯一个可能就招致损失：

一、不要违悖“房住不炒”的原则。近几年，为引导地产市场步入更加规范的轨道，国家对楼市的调控在不断收紧，“房住不炒”是始终坚持的原则，许多城市曾经疯涨的房价态势也在慢慢降温。

所以，现在买房尽量是以自住为目的，即使想投资也要适度，而不是盲目追求房子的未来溢价。

二、明确自己的房贷承受能力。如果无法实现全款买房，就要考虑自己的收入是否能满足月供和生活开支的需求。

要注意，如果月供额度占据自己月收入的一半甚至以上，就是不太合理的贷款申请了。

三、谨慎选购小开发商的楼盘。开发商的实力也是楼盘品质的一个保证。

因为楼盘从建造到交房，需要充裕的资金链做支持，而小开发商时常会出现资金短缺的问题，导致房子迟迟无法交付。