政策多变的调控期，楼市也迎来了冷静期。而如今又临近年底，不少房企为了冲年度业绩，便开启了降价跑量大战。这对于购房者特别是刚需而言，算是一个好消息。

从当前珠海楼市的实际情况来看，部分楼盘已经降价到了割肉的程度。其中，我们了解到斗门的大盘融创云水观璟直接降到了1万1，比白蕉新城还要便宜20%，总价100-150万就可以上车。不过这个口碑两级分化，究竟值不值得买，下面我们一起来分析分析。

【项目关键词】

50万方人文生态大盘

高颜值、低容积

复刻岭南皇家园林

90-115㎡三至四房

总价100-150万

【基本信息】

项目地址：粤港澳大湾区·珠海·西部生态新城·斗门·尖峰山(新堂路旁)

占地面积：20.18万㎡(容积率2.01)

建筑面积：53.84万㎡

产权年限：70年产权

绿化率：35%

容积率：1.85

交付标准：精装

交付时间：首期2022年9月30日

总栋数：34

总户数：3631

物业费：2.98元/㎡/月

停车总位：3239个

物业公司：融创物业

【地理位置】

项目位于斗门新井岸板块，靠近尖峰山，虽然目前片区仍在开发阶段，但是位置和整体环境不错。同时，项目周边有双湖路、机场东路直通金湾航空新城，只需12分钟车程即可到达。

【周边配套】

商业：项目 3公里范围内，有大信新都汇、珠海唯一的摩天轮、大润发；还有近日刚刚官宣的珠海首家万达广场，预计2024年正式开业。

医疗：项目3公里范围内，有三甲医院遵义医科大学第五附属珠海医院。

教育：项目配建18班公立幼儿园，对应学区为东风小学。

休闲：黄杨山、金台寺、灯笼沙水乡、南门菉猗堂、斗门石街、接霞庄、黄氏大宗祠，御温泉

【项目产品】

项目分四期开发，全区由34栋高层、26栋洋房及集中商业街区组成。

目前在售的是二期，半合围式布局，一线全朝南。容积率约1.85，35%绿化率，居住的舒适度大大增加，而市面上的刚需盘，容积率则一般在3.0左右。楼栋是比较特别的鲲鹏展翅TY楼型设计，可以营造更大采光面和通风流线。

项目二期加推的建筑面积约90㎡、95㎡、115㎡。

户型主打刚需兼顾改善，都做得比较方正，使用率高，景观好，居住舒适度不错。

【项目价格】

其实融创云水观璟这个项目一开始是卖得非常火的，长期霸榜珠海销量第一。但是后来接连遭遇了“学区门”和全国大调控两波冲击，项目销量受到了一定的影响，只能被迫降价，原来卖1.3-1.4万，现在1万1左右就能买到，

值得一提的是，目前斗门的三大热点板块，湖心新城在售新盘均价在1.9万-2.35万/㎡区间；白蕉新城在售新盘均价在1.35万-1.65万；尖峰南板块在售新盘均价在1.45万-1.72万。而通过双湖路十来分钟直达的航空新城在售新盘均价在2.5万-4.6万/㎡区间。所以项目的性价比还是很高的，也有一定的上涨空间。

【项目缺点】

1、 此前项目一直以学区房作为宣传重点，结果教育局划分的学区与宣传的学区不一致。注重学区的朋友可以多多考量；

2、 目前项目旁边的地块都还在开发，城市面貌和井岸主城有一定差距，去看房的朋友可能会有心理落差。

【米旗林点评】

项目周边有山有水，配套也已经非常成熟，3公里范围内大型商业体、三甲医院通通配齐，在这里养老生活真的很合适。

从项目品质来看，户型、外立面、园林也都很出色，在一万块梯队的房子中，这样的综合素质绝对是超标的。

另外项目还有一个很大的优势，就是井岸人口多，片区置换需求大。再过两三年，等周边的项目都建设起来，这里会成为井岸居住环境最好的板块，到时会有很多老井岸的人过来置换房子，未来二手转让也可以很放心。

最近项目的成交量又上去了，所以现在这个价格基本就已经是到底了，不可能再往下跌。接下来随着楼市大环境趋稳，项目价格也会逐步上调，现在是下手的好机会。

就算大家不买，也可以在买房时把这个项目作为标杆来进行比较，如果有比它性价比更高的项目，那当然是更好的！也欢迎大家在评论区推荐~