财富博弈：手上有笔钱，提前还房贷还是买理财险？哪个更 ...

前言

前几天，跟朋友喝点小酒，他手上有几十万，在考虑是否要提前还房贷。因为之前的股票和P2P都吃过亏，也没什么其他的理财方式，问我有没有什么稳妥的理财险可以推荐。

我跟他说：不要轻易提前还贷。

关于这个问题，其实一直以来断断续续都有人问起，我的态度都是：不要还，别轻易买，容易掉坑。

首先，房贷几乎就是你这一辈子能借到的利率最低的钱。其次，目前还是有一些理财险是完全可以跑赢房贷利率的。最后，理财险产品的选择要慎重，别被花言巧语蒙入坑。

其中最重要的是不要掉进理财险的坑里。

今天，我们把这个话题展开谈一下，用来分析分析：到底是提前还房贷，还是买理财险？怎么买？

当然，这个问题的前提条件是：安全稳妥。收益高于理财险产品的投资还是蛮多的，这个不在这篇文章讨论的范围。

要不要提前还房贷？其实关键在于，手里这笔钱，通过理财险产品增值后，在还贷的年限内是否大于房贷本息。

增额终身寿可以跑赢房贷吗？

先看几张来自知乎的文章几张截图。

这是一名同行发表在知乎上的文章，文章说了：在5.75%的房贷利率下，无论采用哪种还款方式，只有剩余还款年限在10年以上，手里的钱存入这一储蓄账户增值后，都大于房贷还款本息。因此，不应该提前还款。

说得好像没错。

但偏偏还是错了！大错特错！

作者忽略了一个最基本的概念：投资的时间成本。你的房贷是不用每个月还，到期满一次性才还的？

假设房贷剩下10年120期未还，你们家的房贷是下面哪种方式？

反正我们家是按表一来还的。

按照上面的推理，看来作者应该是按表二来还的。真够简单粗暴的

来看看年化利率（单利）：

（还款本息-贷款总额）÷贷款总额÷期数（年限）=年化利率（单利）

哥哥，你的年化只有3.17%，10年，你买的这款储蓄险（文章后面表明这是一款增额终身寿险），连3.25%的公积金贷款都不够还！

那么正确的姿势应该如何呢？直接用年化单利进行对比，才是正解。

我们先来看看目前的房贷利率。

目前贷款期限5年以上商业贷款基准利率是4.90％，常见批出利率基本上是5.39%，而公积金贷款为3.25%。那么我们也用增额终身寿险来算一下持有保单需要多长时间才可以跑赢房贷利率。

以目前热门的XX人寿利XX这款增额终身寿来举例，因为房贷通常最长期限为30年，假设年龄为35岁，看看50万现金在手上，以利XX的增值来看看，增额终身寿的增值需要多久才能跑赢房贷。

数据只选取了前30年（因为房贷最长期限就是30年），从表上可以看到，保单持有26年，年化单利达到5.4758%，这时候才超过5.39%的房贷批出利率。也就意味着，这份保单需要26年才可以跑赢房贷。26年，这才是正确的数据！

那假设房贷还款期还剩下不到26年，买增额终身寿是不划算的。

改用小孩名义投保，看看年化收益是否有提高。

收益差别不大。这样看来，增额终身寿险大部分情况下是不适合拿来覆盖房贷利率的。

下次有人跟你说，不还房贷，把手里的钱拿去买增额终身寿险，那你要好好掂量掂量有没有遇人不淑了。

年金险可以跑赢房贷吗？

下面，我们来看看年金险怎么样。

目前市面上还有一些预定利率为4.025%的年金险，但买错了，同样是跑不赢房贷利率的。那么，买哪个和怎么买，才能在自己的还贷年限内跑赢房贷利率，这里面影响最大的是产品、被保险人的年龄、性别三个因素。

朋友的房子在老家一个三线城市，房贷已还6年4个月，剩下23年8个月共284期未还，提前还贷罚息不计，取整24年。房贷利率按现行常见批出利率5.39%计算。朋友35岁，其妻32岁，小孩4岁男宝，父亲62岁，母亲61岁。我以朋友的家庭情况为条件，来找出用年金险的收益来覆盖提前还贷的几种方式。一起来看看：

1.方案一：以朋友两口子作为被保人，50万资金趸交

年金险A，假设各以夫妻双方作为被保人，保单分别持有23年和21年，年化复利（irr）为3.7443%和3.7169%，此时年化单利5.41%和5.49%，超过房贷利率。

2.方案二：以小孩作为被保人，50万资金趸交

年金险A需要持有26年，年化单利才超过房贷利率；而年金险B只需持有18年（期满），年金险C只需要持有20年（期满），无论是否领取，年化单利均超过5.39%的房贷利率。

当然，年金险B只能以小孩作为被保人，而年金险C也可以以大人作为被保人，到20年满期时，年化单利也是可以超过房贷利率的，这里不再演示。

3.方案三：以老人作为被保人，50万资金趸交

按约定65岁领取，保单持有19年后退保，年化单利5.45%，此时老人家81岁。

但是老年人的风险在于身故，这款年金险保证领取至80岁，在持有19年内身故，那么保险公司无论是领取身故保险金，还是在身故前退保，两种方式的总利益，都达不到5.39%的年化收益，因此风险较大。

总结

1.要跑赢房贷利率（5.39%），增额终身寿险大约需要25年以上；年金险可以持有在25年内，甚至20年内就可以超过房贷利率。

2.能在25年内甚至20年内就可以跑赢房贷利率（5.39%）的年金险，目前在售也就只有几款，基本上一只手就可以数得过来。

3.能在25年内甚至20年内就可以跑赢房贷利率（5.39%）的年金险，被保人年龄会影响收益率。

4.大部分情况下，理财险是不适合拿来覆盖房贷利率的。

5.随着互联网人身险新规的落地实施，市面上的高收益年金险和增额终身寿险即将全部下架停售。到明年1月1日之后，极有可能不会再有任何理财险的收益在30年之内超过房贷利率了。

Ps：

买保险，从来都不是一件容易的事。不要轻易买保险，一定要根据自己的身体状况、经济条件、习惯等等，通过对不同产品的横向、纵向比较，从中选择最适合自己的保险。如果搞不清楚保险产品的规则、保障、服务以及保费等方面，不懂得如何选择，请记得向您身边的保险专业人士咨询。