“卖房、卖地”还是不见起色，楼市的“财富幻觉”时代结束了

房地产放松的脚步，正在加速。

《中国新闻周刊》6月9日的报道，各地在5月份发布涉及楼市松绑政策达140余次，比前一个月翻番。

杭州、南京、太原等约18个强二线城市放松了限购条件，用提高公积金贷款额度、给予补贴等措施拉动需求。

问题是，效果似乎不大。

克而瑞研究中心发布的报告显示，其重点监测的30个城市5月份商品住宅成交面积环比增长4%，同比仍下降59%，与上月基本持平。

土地方面，5月份全国300城经营性土地成交建筑面积仅为6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上。

一边是不断降低的首付、利率、购房门槛，另一边，是人们对房子的冷静态度。

房子只是一个侧面，这似乎昭示了：

大家的态度，越来越保守。

各位可以看看社零，也就是社会消费品零售总额的变化。

4月社零总额29483亿元，同比降了11.1％，结构很有意思。

像化妆品、金银、通讯器材和鞋帽这些可选消费，降幅都超过了20%。

唯独粮油、食品、中西药品、饮料这些必选消费，增幅都接近10%。

前几天看过《人物》杂志的一篇文章。

西二旗网约车司机的单量，比过去少了30%。

在这个以互联网大厂带动的食物链里，员工们的收入和流动，影响着司机的生计。

而司机们的聚散，又影响了周边的烟酒、饮料、水果摊、大米盒饭小推车的生意好坏。

管中窥豹，人们对房贷的态度，也算是一种情绪折射。

楼市“低欲望”阶段背后，是经济周期的扩张与收缩。

2015-2020年，是居民部门加杠杆速度最快的时间。

2020年末，我国居民部门杠杆率是62.2%，比2015年末提升23个百分点。

这个杠杆率，是包含购房贷款，也就是中长贷影响的。

那些年，房价的上涨，带动整个社会出现了财富幻觉，以至于出现一个现象：

不光是买房，人们的消费、投资、负债意愿，都在前所未有的放大。

比如，2015-2020年末，居民部门非购房类贷款余额，从12.84万亿增加到28.74万亿，年复合增长17.49%。

我记得2019年的时候，李迅雷说了一句话：房价上涨，才是拉动消费的真正动力。

当时被很多人喷，其实忽视了他这句话的语境。

其实，在财富幻觉年代，房价对消费起到了两个作用：

一是刺激消费，二是挤压消费。

这两者并不矛盾。

姜超有个分类，居民购买力的收入来源，有三个部分：

一是与企业盈利相关的工资性收入和经营性收入，拿工资或者做生意。

二是与资产价格相关的财产性收入，房子就是典型。

三是与政策相关的转移性收入，比如退税、补贴和救济。

2017年房价涨幅最猛的时候，家电、家具和建材增速也非常猛。

财产性收入上涨，又带动非必需品、奢侈品的消费，比如金银珠宝，出国，甚至去澳门一掷千金。

但随之而来的，是对居民消费伤害非常大的挤出效应。

比如，2014-2016年，这个阶段是一二线城市在领涨，京沪广深涨幅全部超过50%，但消费品零售总额的涨幅，只有15%。

城市越大，房价上涨对消费的刺激作用越小，反之同理。

姜超举了两个例子。

北京的房价收入比是23，每上涨1%，只会带来消费增速上涨0.2%。

呼和浩特房价收入比在10以内，每上涨1%，会带来7.9%的消费增速。

这当然是一把双刃剑。

大城市仿佛是一个巨大的蓄水池，人来人往，金钱不眠，对房价波动的容忍度很高。

小城市一旦出现巨大的涨幅，短期的过度繁荣终将反噬，为将来的剧烈下行埋下伏笔。

华泰宏观张瑜提供了一个角度，房子与理财的关系。

不管首套还是二套，所有人的购房行为，都存在“择时”的考量。

当下的情况是，买房不如买理财，借贷不如靠本钱。

截止到3月份，房价同比涨幅是0.7%，房贷利率5.49%，理财收益率2.85%。

房价同比涨幅，明显低于房贷利率和理财收益率。

他把购房收益减去购房成本，再除以购房本金，得出的结果，再减去理财收益率，得出一个指标：

叫购房额外收益率。

按现在的4.25%房贷利率，全年房价同比，必须回到3.1%左右的同比增速，对应一二线城市的房价，同比涨幅必须超过6%，尤其是一线城市，核心城区的涨幅会非常高。

这种情况下，居民购房额外购房收益率，才有可能回正，才能唤醒人们买房的欲望。

所以，从居住角度，从来不存在什么刚需。

房子和土地迟迟卖不动，是“你不买，我不买，明天还能降200”的预期，和“限购、限贷、限价、限售”口子越开越大之间的博弈。

至少现在我们看到的，还是“你，我，200”占上风。