财富的密码，1%的人用眼光赢得了99%的财富

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FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：石海 美编：小鹦 校对：大豆

转眼2022已过半，郑州楼市在跌跌撞撞中逐步走向了稳定，房产也从茶余饭后的风趣谈资变成了谨慎思量地“上车”之路。这一点从2022上半年个别的热销亦能看出......

比如从入市就吸引全郑州眼球的华润幸福里，通过一二手倒挂实现了两月43.82亿网签金额的非典型现象；还有就是万科拾谧森语，在低调中已经卖到了11.08亿的网签金额，据相关人士透漏，实际销售金额已达17亿。

当然还有一些楼盘在上半年也表现出亮眼的业绩，只不过未网签备案，例如万科古翠隐秀，6月首开8亿去化80%以上。

01

全球经济下行，通胀增压

疫情的反复，让全球经济受到了不同程度的影响，世界各国亦有不同的应对策略。

美国通过增发货币掠夺资源，以求自身经济稳定。据美国劳工部公布的显示，6月份美国通胀率同比上升至9.1%，超过预期的8.8%，创下40年来最快的增幅，这还是官方数据公布，实际数据不得而知。

受疫情与俄乌局势多重影响，世界经济持续性走低。为挽救国内经济，美国持续性的货币超发影响已经覆盖全球；

美元作为国际性的储备货币，全球总量占比超过65%，远远超越人民币、欧元、日元等一系列货币的总和，持续性的超发货币，一半以上流入到非国内市场；货币超发一定程度上稀释美国国内的通胀压力，也将压力转嫁给其他国家。

中国作为全球第二大经济体，自然不会任由国内资源流失，即便这样国内通胀依然在增长。据统计局数据，过去20年中国的年均通胀率达到了7%，这个大家在中都有所体会，猪肉价格不知道翻了多少倍。

02

如何应对资源掠夺，保护财产不缩水

上面说到美国通胀率如此之高，对外是为了资源掠夺，对内居民的资产变相缩水。在这样的经济形势下，美国居民如何应对才能不让自己的资产缩水？

根据美国房地产公司Zillow Group发布的数据显示，2021年美国房屋价值增长了19.6%，这意味着全国房屋总值十年来已经翻了一番，美国房屋总值激增至43.4万亿美元，比上年增加了10万亿美元。

与此同时，住房价值高度集中，第一梯队的房屋价值几乎是底层梯队的五倍。Zillow数据显示，美国价值最高的三分之一房屋占总市场价值60.8%，而价值最低的三分之一则占 12.8%。

而在国内，富人阶层在经济下行期，对房屋价值的敏感度更为灵敏。

2021年总价千万级高端豪宅成交量大幅上涨， 其中广州成交量涨幅最大，同比高出64.9%，其次是深圳同比高出43.6%。

今年五月份，深圳福田区海德园，153-294㎡的大平层豪宅，开盘239套住宅6小时抢空，均价1800万起；

而上海疫情复工后6月的前9天，成交了33套总价3000万以上的顶级豪宅；

另外一个在虹口区的中粮瑞虹海景壹号，165-192㎡的户型，6月开盘609套房源被抢购一空，均价2000万左右，清一水高端改善或者豪宅。

从这个维度来看，亦可以解释为什么郑州今年开始高端改善、豪宅反而变得更受市场欢迎了。

对抗通胀，让财产保值增值，资产配置很重要，尤其是房屋资产配置，这就是少数人的财富逻辑。

03

眼界是财富阶层跃迁的重要阶梯

随着城市化进程的推进，房子是多数中国人最重要的资产配置，可以说房产的金融属性在一定时间是超过了居住属性的，而对个人资产和资源的评定，也通常会以房产多少或者住哪个小区给出一定的认知。

房子亦是财富保值和阶层跃迁的重要阶梯。而在当下经济下行期，再加上，进入2022年房地产政策相对宽松，政府托底，政策频出，投资房产其实更容易上车。

但房产有好有坏，价值有高有低，如何通过房产守住自己的财富使其增值保值，就显得尤为重要。

有时候靠眼界与格局做出的选择，可抵万般财富。

疫情后的上海9天卖出了33套总价3000万以上的顶级豪宅。其中，一手豪宅有23套，二手豪宅有10套。在这30多套顶级豪宅中，其中有90%以上都位于黄浦、徐汇、静安、长宁等具有悠久历史的上海主城区。

其实，自从2020年疫情之后，上海主城区顶豪市场的汹涌购买力，就一直没有停歇过，以上海古北壹号为例：

这张图一目了然，同样是一个片区，二手房价格差异接近一倍，即使是隔壁的名都古北价格也差异了近40%。

名都古北2005年竣工，古北壹号2015年竣工，随着城市的发展主城核心区土地极其稀缺，土地价值激增，价格自然也水涨船高。

10年时间产品也发生了翻天覆地的变化，所以即使是同一个片区不同的产品价值也是差异非常大的。

名都古北挂出来的房源150-200㎡为主，古北壹号挂出房源260-380㎡为主。

这里就不提同样片区单价仅在6-8万的东方明珠那些小区了。

是不是很神奇，户型越大越贵？

核心总结，主城核心区土地稀缺+产品品质带来的保值增值空间。

再看郑州，虽然城市能级无法与上海匹敌，但是房产价值的逻辑却如出一辙。

郑州万科美景世玠，目前二手房3.3万/㎡，而和它同期销售的泉舜上城二手房1.7万/㎡，新房价格1.9万/㎡，到目前还未销售完毕。

同期销售的楼盘，万科美景世玠均超过了周边老小区1万左右的价格。

除了价格，定位亦相差很大。泉舜上城刚改定位70-90㎡，万科美景世玠改善定位126-199㎡，不得不说万科美景世玠有万科口碑加持，确实抗打。

由此可见，开发商与物业的加持，为房产后期的增值提供了强大保障。

从另外一个维度也可以看到，万科美景世玠的二手房价格已经比肩了郑州近些年特别热的郑东新区，甚至北龙湖片区。

郑东新区华润幸福里新房单价2.8-3.2万/㎡，海马公园二手房单价3.5万/㎡左右。

所以，据此也能说明主城核心区品牌房企的明星项目，价值更靠谱。

从这些案例分析不难看出，房产的投资逻辑在发生变化，高净值人群的资产逻辑也在发生变化。

房产作为资产配置中的重要一环，选择标的尤为重要，这些动辄几百万上千万购买万科古翠隐秀、万科拾谧森语等豪宅的客户已经认知到了这一点。

资产是投资出来的，不是守出来的，所以他们选择这些标的作为个人的资产增长阶梯。

无论牛市还是低谷，优质资产总能脱颖而出，带领财富穿越经济下行周期。尤其是主城稀缺地块，更是无法替代的优质资源。

所以，无论是低调卖房的万科拾谧森语，或是还未来得及数据体现的万科古翠隐秀，都离不开优质资产的几个共通点：“大品牌加持、土地的不可替代性、资源的独占性（自然资源、区位资源）以及豪宅的定位”。

这和以往郑州楼市所呈现的大盘为王，刚需为王的现象出现了很大的变化。这些变化既是经济下行带来的转变，亦是富人经济逻辑下的与机会。

总的来说，在经济下行期，一线、新一线城市的主城区优质房产才是通胀保值的首选锚。

而优质房产的核心，离不开主城稀缺地段优势、改善的产品户型、高端圈层资源以及品牌房企的豪宅优质项目。

在郑州，多数人理解的房子还只是户型、面积段、配套、装修，不过1%的规律洞察者，方能践行这条规律，继而赢得99%的财富。

你，会不会是下一个？