什么是城市更新和城市更新项目运营模式的五大工作重点

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会的地区作必要的、有计划地改建活动。随着社会的发展城市部分功能必然发生衰落，城市更新是适应城市发展规律的手段。城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

随着城市化和工业化的的进程即将结束，中国一二线城市的很多老城区的城市功能已经老化，主要体现在老旧商业区、老旧工业区、老旧居住区不适应现代城市的发展。政府引入企业对已有老城区做出城市功能、产业结构、人居环境的有机更新，会重新焕发城市的活力对改善城市风貌、改善居民生活条件和增加城市财政收入，是一项一举多得利国利民的工作。主要运作模式是“政府引导、运作、运营”。

城市更新项目运营模式的五大工作重点：

1、产业功能升级和更新

早期城市建设围绕着石油、化工和机械制造等基础产业布局，随着我国经济增长由第二产业带动，到以第三产业为新引擎，就面临产业的更替和升级，那么产业升级就成为城市更新的最重要任务之一。

当前正经历第五次全球产业链转移，前四次是由西方发达国家向发展中国家转移，本次产业转移是劳动密集型产业向我国中西部、东南亚、非洲转移，部分高技术企业和产业链高端向美欧发达地区转移。国家发改委把智能制造等做为不动摇的主攻方向。京津冀和粤港澳、长三角的城市群产业升级主方向为科研创新、、新能源、高端制造和智能制造等方向，附带高端服务业，“中国创造”、“中国”是核心城市群城市更新的主要方向。

“城市更新与产业升级共生共长”！！！

2、老旧建筑拆除、改造和综合整治

《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》确定了城市更新不是大拆大建。而是老旧商业区、老旧工业区、老旧居住区、老旧村庄采取“留改拆”并举，也就是保留、改建和拆建。对应的建筑工作是对老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业空间的改造和提质增效；以及更新改造老旧基础市政设施、公共服务设施、公共安全设施；提升绿色空间、滨水空间和慢行系统等公共空间。

城市更新拆除、改造的主要工作和

3、平衡多方利益关系

平衡政府、居民、村或社区集体、开发商的关系，是城市更新的重要内容。政府达到改善城市风貌和增加财政收入，居民获得资产增值、改善环境和享受生活便利，企业需要投资回报和运营收益。一般主要合作模式有:共同投资联合经营、托底托管模式、服务管理等。

旧改、棚改、综合整治、土地整备-整区统筹：

以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该社区的土地权益。通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及个人利益相关分配。

4、生活功能提升和改善

城市更新生活功能主要围绕城市功能品质提升、推进公共服务提质扩容展开。做好统筹生态修复、功能提升、历史文化传承。围绕“衣食住行、生老病养、安居乐业”提供社区服务提升、“全龄化”公共服务。

重点打造本地特色服务企业、引入优质服务业的品牌企业，做到既有高标准建设又有高标准管理和服务。

5、城市更新项目运营模式和资本退出

城市更新的开发商主要通过-投资-改造-管理-运营的方式实现项目的收益和资本退出。保留、改建和拆建分别对应获得产品、产品+服务、产品+服务+土地的收益。产业导入与运营，焕新商业和社区的深度运营是城市更新项目的重要收益来源。企业应做好项目财务测算，控制融资成本和投资规模以实现良好的资本退出。

城市更新已升级为国家战略是城市发展到一定阶段的必然产物，应成为房建企业的长期战略业务单元。房建企业应围绕项目特点做好技术准备、工程组织、商业运营、公共服务等多种能力的组合，方可获得良好的收益和财务回报。