花1个亿投资酒店，怎么样了？

纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。

花1个亿投资的酒店投资人，前是从事金融行业，为什么反其道选择投资酒店？这期文章带大家看看深圳中翔资本创始人李灿国李总的酒店投资心得。

01 投资了几个酒店，总投入多少？

目前一共投资了3家中高端酒店，深圳2家，湖北1家，佛山1家，长租公寓也在深圳。4个都是加盟品牌，总投入超过1个亿。

02 创业以前在哪里上班？

以前在银行工作11年，负责个人财富管理业务。与客户深入接触之后发现，很多客户都有理财需求。而银行提供的理财产品选择较单一，在财富管理方面有优化的空间。我本身是学金融出身，随着自己对财务管理有一定认知和沉淀后，刚好身边朋友和客户有投资理财需求，后来我就出来创办自己的基金公司。

03 金融机构都不看好酒店，你为啥选投资酒店？

要回答这个就回到我创业的初心。我在银行负责财富管理过程中，接触了一批高净值客户，他们坦言放在银行的只是他们一小部分资金，大部分资金用于外面的投资。 后来和他们深入探讨后发现，在确保项目安全合法和稳妥的前提下，身边大部分人的年化投资收益预期在15%。

了解他们的投资预期后，我就带着团队寻找投资方向。经过调研发现，国内中高端酒店行业平均回报周期是4年，部分优质酒店项目3年内就可以收回全部本金。我们以中端酒店平均的回报周期，推算投资年化收益超过20%。基于这个投产比，且酒店是一个相对稳妥、显性强、现金流稳定的行业，我和团队当时就把酒店作为我们基金公司的主要投资板块，后来延伸到长租和办公室板块。

04 选择酒店投资标的的底层逻辑是什么？

酒店投资还是一个地产属性强相关的行业。位置，位置，位置，非常关键。我们一般会选择城市的核心位置作为投资标的，大方位选好之后，再进行项目投资可行性分析。我们投资的最低标准是4年回本（疫情前），最好是3年左右的回报周期。经过专业的投资测算后，投资回报率能达到行业平均水平，团队就可以考虑立项。

05 疫情，作为酒店投资人最大感受是什么？

这个问题问到我的心里去了。今年是第3个年头，本来酒店是一个现金流非常稳健的产业。

遇到百年一遇的疫情，导致我们大部分的项目都处于亏损的边缘，只有个别项目还勉强过得去。整体是一个煎熬状态，我相信这也是大部分酒店投资人的真实写照。

06 加盟品牌与投资回报之间的关系？

我投资的3家酒店，有像维也纳国际这样的头部品牌，也有区域的肩部品牌，长租公寓是加盟的窝趣。品牌对对项目投资回报率有加持效应，不存在100%的因果关系。

酒店运营壁垒要高于长租公寓。酒店每天的客人都不一样的，需要运营方有较强的获取流量和销售能力。长租公寓的租客相对稳定，起租期都是半年以上。个人更建议，酒店项目加盟品牌价值更大，长租公寓可以考虑自己运营。贡献流量和订单，是加盟酒店品牌最核心的目的。

选择一线大品牌。相同经营环境和条件下，大品牌会带来更多的流量，对门店营收是一种加持的作用。虽然加盟二三线酒店品牌费用低于一线，但是，它们本身的流量不够，项目的营收波动风险较大。从长远来看，更建议加盟头部的酒店品牌。

07 加盟酒店品牌有哪些劣势？

品牌合作过程种肯定会遇到一些争执，双方立场不一样很正常。虽然我们投资的维也纳国际生意相对稳定，但是品牌方非常强势。比如说，品牌的加盟费的收取、店长和部门经理的从事调动和日常管理，我们投资人很难与品牌方沟通达成共识，酒店品牌占绝对话语权。

另外，即便加盟了一线酒店品牌，投资人也不能完全做甩手掌柜。我们湖北维也纳国际酒店，曾经出现过因店长管理不当，导致我们投资人产生巨大的经济损失。品牌方虚增会员卡，前台向同一个会员客户二次销售会员卡，员工和品牌方吞噬了原本属于酒店的客房收入，导致酒店营收减少。

08 2022投资长租公寓和酒店，哪个收益更高？

这个问题很难回答，长租公寓和酒店是两个细分品类。但是，就目前在疫情大的环境下，长租公寓会比酒店更稳定。长租一般半年起，流动性和波动性小，比酒店的营收线更稳定。

酒店吃的流动人口，弹性较大，导致酒店的营收更具弹性和波动性。旺季时酒店客房房价溢价能力更强，但是在目前疫情出行受阻，导致酒店空置率高，总体收益不如长租稳定。

从短期收益的稳定性考虑，长租公寓投资要优于酒店。但是，如果投资人想搏一搏未来疫情政策管控的调整、项目疫情结束后的前景有利好的支撑点、且现金流充足的投资人，不妨考虑投资酒店。

疫情下，长租投资短期收益更稳定，酒店投资未来提升空间大。