高效运营物业项目：如何分解运营指标

上一节，我们清楚了运营指标主要提取自法律法规（包括行业共识）、合约文件、指标文件等三个方面，且主要分解自后两者。而指标的提取自然是为了现场应用。

这一节，主要来分享如何有效分解运营指标。

| 好的运营指标有哪些特点

想强调这个问题，主要是指标设置的好坏对现场应用的影响太大了：好的指标如同指挥棒，能够指引项目朝着预期方向发力进步；不好的指标非但起不了激励指引作用，长而久之可能会让大家失去对指标的信任，起到更多掣肘负作用。

好的指标，首先应该满足“可度量”要求。这个度量不仅是对考核者在考核时可以实现，对被考核者也能够及时对照评估已实现指标的程度。比如在物业考核经济指标中经常会使用“收缴率”这个指标。如果比较“实现较好的收缴率”与“收缴率达到90%”两个指标，大家就非常清楚哪个指标更受大家欢迎，更能指引现场工作方向。

好的指标，应该是根据项目的实际情况制定，且项目在经过努力后是可以实现的。很多公司在设计指标时，经常会采用一刀切的情况，对全部项目采用统一的指标。但实际上每个项目的基础不同、服务对象不同、投入资源不同、公司给予定位不同……各种因素造成每个项目对达成指标的程度会存在较大的差别。比如很多公司对于战略性项目的定位就是宁愿亏损也要占坑，但是如果对于这种项目依然赋予较高利润率的话，就如同既要马儿跑得快、又要马儿吃得少，即使项目团队使尽浑身解数也难以完成。这种情况下，指标完全失去了意义，到最后被考核者索性破罐子破摔，将考核一事扔到脑后。

| 指标如何分解

指标提取到了，下一步就是通过有效的途径进行分解，以保障后续工作中的各项行为都能够有效支撑指标的完成。

对于指标的分解跟任务的下达规则有一定的相似之处，不论是5W1H原则，还是SMART原则，都是为了通过各种要素的控制使指标（任务）达成的路径更为明确。限于篇幅，此处我们仅提取经济指标和管理指标各一项作为示例进行描述。

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▲ 指标分解图

因为示例指标数量少，以导图的形式进行分解更为方便。从思维导图中，大家其实可以看到分解的思路为：指标描述——梳理影响因素——拟定控制影响因素的管控措施。此处的管控措施根据操作需要进行设置，有可能是通过一句话就可以描述清楚，也有可能需要出具专项方案、制度进行支持，如《项目创优方案》、《物业费催收》等。

在实际应用中，指标不会是一个两个，所以建议各项目可以通过表格的形式进行系统分解，形成指标分解路径表。

▲ 指标分解路径表 | 示例

《指标分解路径表（样表）》可扫描如下二维码下载。

当这张大表出来后，大家是不是感觉这一年的工作重心就明朗了？关键是有些指标的分解可能是长期有用的，还不动手试试？

下一节预告：如何高效完成项目筹备工作