或许，楼市还有最后一波机会

看到这个标题一定会有人不舒服：经济都啥样了，还想着炒房？

其实环线并不是一家炒房机构，也从未制造焦虑煽动情绪，环二只是借这个平台跟大家讲讲自己对楼市的理解。

如果你看衰楼市也无所谓，即使房价继续跌下去，你也要关心一下：到底哪些地方更加保值？

本文就是要回答这个问题。

我们在2020年的一篇推文讲起。

01

现在各路专家言必称“楼市分化”，最早提出上海楼市分化论的，还是环线。

2020年中旬，环二就推文预测上海楼市的分化趋势（《上海的房地产，极度不正常》），文中提出了明确的判断：上海贵的地方太便宜，便宜的地方太贵。

大家可以去翻一下互联网，在这之前没有任何机构对上海楼市提出分化预测。而且环线预测成功的不仅有总体趋势，还有各大板块的价格表现（《环线对于房价的预测，几乎没错过》）。

当然上海分化论也得到了完美验证。

2020年以来，涨幅最高的区域是新天地、黄浦滨江这样的顶豪区域。本轮周期新天地几乎翻了一倍，即使经历了疫情还能再冲新高。

联洋、大宁这样的中产社区紧随其后，涨幅普遍40%-50%左右；到九亭、江桥这样的近郊，涨幅可能只有30%上下。

徐行、小昆山、柘林这样的远郊不用说涨，扣掉利息这几年都是亏的。

背后的原因预测文章中有过论述（《上海的房地产市场，极度不正常》），本文主要讨论一些更本质的东西——房价变动的基础力量什么。

其实在微观层面这个问题看的更清楚。

每次新员工培训时环二都会问大家一个问题：客户买房的根本原因是什么？

有回答安全感的，有回答社会习惯的，有回答增值保值的，有回答教育、落户的，其实都不对，买房的根本原因是有钱了。

没有资金做支撑，所有的需求都是伪需求；有足够的资金做支撑，自然会衍生出大量“合理”需求。

1998年以来，房地产市场取得了长足发展，核心是改革开放后大家收入提高了。

1990年，北京人均居住面积只有11.6平米。随着财富的增加，人民居住环境有了相当改善。

由于一些结构性问题，房价增速跑赢了人民收入，这个原因后面再论述。

当然房价与收入并不是简单的线性关系，因为消费心理、开发周期、政府调控等诸多原因，一些时间段房价会偏离收入——有时房价走太快，透支潜力；有时收入还在增长，房价回调。

由于一些不好讲的原因，房价跑的更快一些。现在经济遇到困难，人民收入增长乏力，房价开始掉头向下——无非是回到应有的位置。

如果经济问题不解决，所有的救市政策都是徒然——没肥料了，韭菜都长不出来。

新政频出的5-6月份环二就提醒过大家，救市越猛烈的城市越不能碰。即使短期房价有了涨幅，也是为后续套牢做铺垫。

02

当然以上只是一个简易模型，收入只是一个基础力量，房价还受到多种因素影响。

环二遇到一个客户，家庭收入很高，20年前就购入了北方某二线城市豪宅。而且他们嫌户型小，买了两套打通扩大面积，当时共计花费近400万（不得不说真有钱）。

同样是20年前，他们的一位朋友也花400万买了世茂滨江花园。

时至今日，二线城市那套豪宅大概市值700多万，朋友世茂滨江花园的房子已经3000多万。

上海房价涨幅是该二线城市4倍左右，上海居民收入却不见得高4倍。

背后原因是，财富并不等同于收入。

前段时间网上讨论上海人均GDP多久超过台湾，看差距的确不是很大，好像马上我们就比台湾富裕了。

其实人均GDP超过台湾也不能说我们更加富裕，因为GDP是增量，是某一年的财富积累。

过去三十年台湾始终比我们发达，积累了大量财富。

财富与收入的区别同理，财富是存量，收入是增量。

上海居民收入不见的比二线城市高太多，但是上海居民的财富一定更高——其他城市的收入可能会转为上海居民的财富。

所以决定房价根本的力量是财富，收入只是一个过渡指标。

当前全国经济面临困境，大家收入上不去，不代表财富就一成不变。

你的收入不变，不代表其他人收入没有变化；收入没有变化，不代表财富没有变化。

马克思讲资本的天性是逐利，过去40年资本吃的满嘴流油。

那段时间忙着做蛋糕，而且各个阶层都受到改革开放的红利，资本并没有挤压生存空间。

现在蛋糕很难进一步做大，资本如何保证自己增殖？

在资本作祟下，贫富分化就开始变得严重起来。其实不仅我们，全世界都面临贫富分化的问题。

一位美国参议员痛述：“在这场可怕的新冠肺炎疫情中，当成千上万的美国工人因工作而死亡时，美国约700名亿万富翁的财富增加了近2万亿美元。”

据统计，在过去47年里，50万亿美元的财富从美国社会底层90%的人重新分配给了最顶层的1%。

既然居民并不是铁板一块，大家收入做不到同涨同跌，大家财富并不是同等积累，房价的分化也就在所难免。

继续获得财富的群体，他们愿意购买的房产估值自然再创新高；游戏中没有受益的群体，他们能买得起的房子自然涨价乏力。

所以全球经济面临困境，美国豪宅交易量反而暴涨72%，休斯顿的独栋别墅均价三个月内涨了20.6%。

这样的分化时代，不具体到城市、板块甚至是小区，谈论房价是无意义的。

03

对于普通人而言，近30年房产是最优质的理财方式，是因为搭上了财富积累的这班车。

后30年，财富分化会不会带来同样的顺风车？

其实房价的分化一直存在，只是普涨时代掩盖了许多问题。前面已经提到过二线城市豪宅与上海豪宅的区别，其实房价跑赢收入也是分化的表现。

房价跑赢收入，一个原因是1998年之前房地产市场没有放开，却积累了大量财富，所以集中释放时期房价火箭般蹿升。

而且文出提到的数据是北京，北京这样的城市一定是房价跑赢了收入，因为大量外地收入转为了北京市民的财富。

更重要的是，并不是所有人都在城市买房，这些人在这场游戏中是典型的受损群体。

如果你过去没买房，通货膨胀稀释了大量财富，你的财富就渐渐的转到他人手里——比如早上车的居民。

如果你现在准备买房，你的财富更是一次性转移到他们手里。你现在买房，才能帮助他们财富；如果没人接盘，他们始终是纸面财富，镜花水月。

普遍的来讲，这场游戏基本结束。不用说三四线，即使是二线城市，除了成都这样的个例，楼市也进入无休止的回调期。

这时上车，是真正的接盘，即使房价不涨不跌，每年也要承担着5%左右的利息成本，这还没计入通货膨胀。

如果计入通胀，每年你的损失是10%，那么10年后你的财富只有原来的35%不到。

损失的财富去哪了？

当然前面提到过，即使经济蛋糕很难进一步做大，也会有一些人拿到的份额不断提升。反映在房地产市场就是，即使均价不变，也会有一些标的不断上涨。

前段时间任泽平提出了“不可能三角”，其实很好解决：一部分涨一部分跌不就好了。

而且均价不变，没有上涨哪来的下跌？

所以楼市可能还会有最后一波机会，跟上财富分化的大船。选错了标的，你就是发展过程中的成本。

当然财富不可能无限分化下去，即使是豪宅也不可能无限上涨——真到了那一天，财富可能失去了意义。

在财富尚有意义的时间，这场游戏可能不会结束。

04

当然我们是社会主义国家，不允许出现极端的财富分化，而且已经提出在浙江推行“共同富裕”。

经常看新闻联播的朋友应当有感受，我们提出什么，说明已经严重到一定程度。

而且目前来看，除了几个大佬销声匿迹，还没看到其他实质性的“共同富裕”动作，也没有看到实质性的优化结果。

可能英明决策落地也需要时间，至少在“共同富裕”实现之前，上面的推论始终适用。

所以不要将楼市看成铁板一块，而是相互割裂的三部分，或者三个市场。

一个已经触顶下滑，一个维持现状，一个就像是20年前的楼市。

你也不是三个市场各选一套房子，其他市场跟你没多大关系——如果有的话，就是给你贡献弹药。

当然这场游戏受益的一定是少数人，意味着只有极少数的房产可以归为第三类。

即使第三类市场是健康，发展也不会一帆风顺。即使是房地产市场的黄金时代，2009年、2012年、2017年房价也有回落。

具体到区域，短期被高估就更正常。

比如万众瞩目的黄浦区豪宅，新天地也好、黄浦滨江也好，明显已经出现透支。

没人讲黄浦区不好，而是黄浦区太好了，未来上限太高了，给大家造成了太美好的预期，以至于房价短期透支。

同时，房地产市场真正变成了少数人的游戏。

一方面，大部分地区的房价再无潜力，短期可能还有下跌趋势，完全不值得投资。

另一方面，有潜力的趋势入手门槛已经很高，不是大部分百姓能够觊觎。

如果你预算只有100多万，可能无论用多精明的，在这场游戏中也收不到红利。

预算越高，收益率可能越高，楼市的分化也进一步加剧了财富分化。

而且即使预算到达门槛，能够跻身这张赌桌，现在游戏规则变得无比复杂，普通玩家可能也会踩坑。

同样是大标的别墅，徐泾、华漕近2年涨幅高达40%，翻倍的小区也不是没有；佘山独栋别墅总价不见的更低，然而房价表现却一塌糊涂。

环二有客户2010年花3900万买了佘山独栋，现在4500万可能都卖不到。

所以对于普通玩家而言，房地产的游戏真的结束了。

底层本身就不抱太大希望，等房价回落到合理区间还能有个容身之地，他们就心满意足。

最痛苦的是中产客群，刚好处于分化的界点。向上一步，就能踏上这艘大船，进一步吃到一些红利；踏错一步，可能就成为分化的代价。

据说良好的社会结构是纺锤形，中产是绝对的主体。

如果一端具备相当的虹吸能力，希望能够进一步膨胀，屠刀却只能落向中间部分。

▼以上为正文